Les contraintes d’un investissement LMNP Ancien
- une offre restreinte : les biens anciens meublés disponibles sont bien plus rares que les logements neufs ;
- des dépenses à prévoir : “ancien” signifie nécessairement réhabilitation à prévoir et donc coûts supplémentaires liés à la rénovation ;
- l’obligation de meubler le bien et de fournir un logement décent au locataire, deux critères définis dans la loi.
Qu’est ce qu’un logement décent ?
La décence d’un logement est définie dans la loi n°2015-992 du 17 août 2015 (*1), qui prévoit que le bailleur loue un logement respectant un critère de performance énergétique minimum, qui ne présente pas de risques directs pour la sécurité ou la santé du locataire (exemple : garde-corps, fenêtres permettant l’aération des pièces, réseau électrique et système d’alimentation en eau potable…). Le logement doit également comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³.
En 2026, un logement loué avec un bail d’habitation doit appartenir aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 lorsqu’il s’agit d’un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.
Qu’est ce qu’un logement meublé ?
Depuis le 1er septembre 2015 et l’entrée en vigueur de la loi Alur, la loi dresse une liste claire des équipements et mobiliers que doit contenir un logement meublé. Avant, ce point pourtant sensible était laissé à l’appréciation des propriétaires et cristallisait de nombreux litiges opposant locataires et propriétaires.
Les risques d’un investissement LMNP ancien
Les principaux risques sont les suivants :
- que votre bien perde de la valeur, comme pour tout achat immobilier, condamnant une potentielle plus-value ;
- que les charges soient trop élevées et la rentabilité faible ;
- que des frais de rénovation et de réhabilitation plombent la rentabilité de votre investissement ;
- que la fiscalité à la revente soit plus importante que prévu, notamment depuis la loi de finances 2025. En LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien, sauf exceptions prévues pour certaines résidences services.
Un achat immobilier dans l’ancien n’expose pas aux mêmes risques qu’un achat immobilier dans le neuf. Ainsi, si le délai de livraison du bien suscite l’inquiétude des acquéreurs d’un programme neuf, la facture finale des travaux de rénovation est la crainte majeure de ceux qui achètent un bien ancien. L’autre risque principal, inhérent à tout achat immobilier, est que votre bien perde de la valeur.
La facture finale des travaux de rénovation est la crainte majeure de ceux qui achètent un bien ancien.
Attention à vérifier l’état des parties communes et à se renseigner auprès du syndic de copropriété ou de l’exploitant de la structure (s’il s’agit d’une structure d’accueil par exemple) sur d’éventuelles opérations de rénovation dans les années à venir.
Pour en savoir plus :
- Découvrez comment sécuriser votre projet LMNP ancien
- Découvrez en détail le statut LMNP