De prime-abord, les atouts de l’ancien sur le neuf sont légion : une imposition modérée alliée à un prix d’achat initial inférieur au neuf (-20% en moyenne), un emplacement souvent central et stratégique… Néanmoins, investir en LMNP ancien implique d’autres règles du jeu. Il faut veiller à bien les connaître avant de se lancer.

Les contraintes d’un investissement LMNP Ancien

  • une offre restreinte : les biens anciens meublés disponibles sont bien plus rares que les logements neufs
  • des dépenses à prévoir : “ancien” signifie nécessairement réhabilitation à prévoir et donc coûts supplémentaires liés à la rénovation
  • l’obligation de meubler le bien et de fournir un logement décent au locataire, deux critères définis dans la loi

Qu’est ce qu’un logement décent ?

La décence d’un logement est définie dans la loi n°2015-992 du 17 août 2015 (*1), qui prévoit que le bailleur loue un logement respectant un critère de performance énergétique minimum, qui ne présente pas de risques directs pour la sécurité ou la santé du locataire (exemple : garde-corps, fenêtres permettant l’aération des pièces, réseau électrique et système d’alimentation en eau potable…). La surface minimum est de 9m2 pour 20m3 de volume habitable.

Qu’est ce qu’un logement meublé ?

Depuis le 1er septembre 2015 et l’entrée en vigueur de la loi Alur, la loi dresse une liste claire des équipements et mobiliers que doit contenir un logement meublé. Avant, ce point pourtant sensible était laissé à l’appréciation des propriétaires et cristallisait de nombreux litiges opposant locataires et propriétaires.

Les risques d’un investissement LMNP ancien

Les principaux risques sont les suivants :

  • Que votre bien perde de la valeur (comme pour tout achat immobilier) condamnant une potentielle plus-value
  • Que les charges soient trop élevées et la rentabilité faible
  • Que des frais de rénovation et de réhabilitation plombent la rentabilité de votre investissement

Un achat immobilier dans l’ancien n’expose pas aux mêmes risques qu’un achat immobilier dans le neuf. Ainsi, si le délai de livraison du bien suscite l’inquiétude des acquéreurs d’un programme neuf, la facture finale des travaux de rénovation est la crainte majeure de ceux qui achètent un bien ancien. L’autre risque principal, inhérent à tout achat immobilier, est que votre bien perde de la valeur.

La facture finale des travaux de rénovation est la crainte majeure de ceux qui achètent un bien ancien.

Attention à vérifier l’état des parties communes et à se renseigner auprès du syndic de copropriété ou de l’exploitant de la structure (s’il s’agit d’une structure d’accueil par exemple) sur d’éventuelles opérations de rénovation dans les années à venir.

Pour en savoir plus :