Contrairement à d’autres formes d’investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt (comme la loi Pinel par exemple), le bonus fiscal du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas conditionné à un zonage, ni à un plafond de loyer, ni à un plafond de ressources pour le locataire, ce qui le rend facile d’accès. Découvrez en profondeur ce statut pour réussir votre investissement dans le neuf comme dans l’ancien.

Les critères pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir certains critères :

  • louer son bien pendant au minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire (pour le neuf uniquement)
  • les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros, sinon il est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et change de statut
  • louer un bien meublé et décent au sens de la loi

En contrepartie, l’administration fiscale prévoit un cadre fiscal avantageux avec :

  • l’application du régime micro-Bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50% des revenus imposables si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 33 100 euros. En clair, seule la moitié des revenus générés seront pris en compte dans l’imposition.
  • la récupération de l’équivalent de la TVA sur l’acquisition ou les travaux de rénovation

En-dessous d’un certain montant de revenus annuels, l’acquéreur bénéficie d’un cadre avantageux :

  • fiscalité allégée et durable par rapport aux amortissements
  • la déduction des charges liées au bienlouer un bien meublé et décent au sens de la loi
  • des loyers versés immédiatement (surtout si le bien est déjà confié à un gestionnaire)

L’essentiel

Ces trois facteurs cumulés permettent d’aboutir à un effacement partiel, voir total des impôts sur les bénéfices générés par cet investissement.

En achetant “ancien”, l’investisseur a une connaissance accrue du produit :

  • le quartier dans lequel il se situe (ses atouts et ses défauts)
  • les infrastructures et réseaux de transports les plus proches
  • le montant précis des charges afférentes au bien
  • un taux de rentabilité éprouvé
  • un prix d’achat inférieur au neuf

En achetant un bien immobilier déjà construit, loué et géré, l’investisseur profite d’un emplacement pertinent qui a fait ses preuves et contourne ainsi les difficultés liées à la raréfaction du foncier, dans les zones très demandées.

À noter que pour 2017, l’État a décidé de recentrer le dispositif, en excluant du giron de la loi Censi-Bouvard les résidences de tourisme.

1949 La création légale de ce statut de Loueur en Meublé Non Professionnel remonte à 1949. Il s’agit d’une des plus anciennes niches fiscales, qui n’a subi quasiment aucune modification depuis son entrée en vigueur. Seule la loi de Finances de 2009 a introduit quelques évolutions mineures. Les avantages associés sont liés à l’application d’une règle comptable et donc bien plus stable que les réductions d’impôt liées à des lois de défiscalisation.

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