Dans l’arsenal des investissements locatifs, la location en statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) suscite un réel engouement depuis plusieurs années et bénéficie d’une réduction fiscale grâce à la loi Censi-Bouvard. Les biens neufs ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier des avantages fiscaux afférents (11% de réduction d’impôt), les biens immobiliers anciens (plus de 15 ans) mais réhabilités sont aussi concernés. Effectuer un placement en LMNP ancien peut offrir de belles opportunités pour se constituer un patrimoine et encaisser rapidement des rentes locatives.

L’essentiel

Pour placer son argent dans la pierre, l’investisseur peut opter pour différentes formules. Lorsqu’on parle de LMNP ancien ou de LMNP occasion, il s’agit d’acheter un bien immobilier ancien meublé pour le louer comme résidence principale pour une durée de 9 ans minimum.

Pour l’acquisition de ce bien immobilier de seconde main, l’investisseur ne peut pas bénéficier d’une réduction fiscale sur le coût de l’investissement (uniquement applicable au neuf), mais il profite d’un prix d’achat minoré, d’un taux de rentabilité éprouvé, d’un cadre juridique plus souple et d’une fiscalité atténuée (sur les revenus locatifs générés). Cette formule a gagné en visibilité et en attractivité ces dernières années et le marché n’est plus réservé aux connaisseurs.

Le Projet de Loi de Finances 2017 a prolongé la loi Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2017.

Recentrée et ciblée, la niche fiscale ne s’appliquera plus aux résidences de tourisme pour l’année à venir. Celles-ci sont exclues du dispositif. Le texte prévoit une nouvelle réduction d’impôt qui s’applique aux travaux de rénovation énergétique et de réhabilitation des résidences de tourisme, une ristourne égale à 20% du coût des travaux.

LMNP occasion : comment ça marche ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue l’une des plus anciennes niches fiscales instaurée en 1949. Ce régime ouvre droit à certains avantages fiscaux pour le propriétaire, qui achète un bien immobilier meublé et le met à la location. L’éligibilité du bien n’est liée à aucun zonage géographique et aucun plafond de ressources ou de loyers (excepté à Paris du fait de l’encadrement des loyers), ce qui le rend très accessible.

Les avantages fiscaux (régime micro Bic, amortissement différé, déduction des déficits, récupération de la TVA…) sont soumis à une condition principale : louer son bien pendant 9 ans au minimum. Ensuite, pour rester Loueur en Meublé Non Professionnel et ne pas passer en Loueur en Meublé Professionnel, le bailleur doit toucher annuellement moins de 23 000 de recettes locatives. Le logement doit être conforme aux critères de décence et d’équipement définis par la loi.

Par rapport au neuf, le statut LMNP sur l’ancien présente plusieurs avantages : une meilleure connaissance du bien acquis, de sa rentabilité (son taux de vacance, le montant des charges…) et un emplacement de choix.

Qui peut bénéficier du statut LMNP Ancien ?

Le statut de LMNP pour un bien ancien est accessible sous conditions :

  • être propriétaire d’un bien immobilier meublé construit il y a plus de 15 ans réhabilité ou rénové
  • le bien doit être considéré comme meublé aux yeux de la loi, c’est-à-dire tel que défini dans la loi Alur
  • ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  • percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à la somme de 23 000 euros et d’un montant n’excédant pas 50% des revenus annuels du foyer fiscal du bailleur (le cas échéant, le propriétaire est imposé en tant que Loueur en Meublé Professionnel)

Pourquoi choisir le LMNP Ancien ou occasion ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, dont l’application du régime Micro-Bic ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 50% ou encore l’amortissement différé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est conciliable avec l’amendement Censi-Bouvard, si le bien est intégré à une structure d’accueil (résidence étudiante, senior, de tourisme, pour personnes âgées ou handicapées). Cet amendement – prorogé jusqu’à la fin de l’année 2017 – permet de bénéficier en plus d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du coût de revient du prix d’achat du bien. Un avantage ouvert uniquement à l’investisseur achetant le bien neuf.

Parallèlement, comme tout investissement locatif, l’investissement en tant que LMNP permet d’empocher des revenus complémentaires tous les mois et de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être revendu. Les atouts du statut sont donc à la fois fiscaux, financiers, patrimoniaux.

Les règles de location sont plus souples en meublé qu’en location nue. Ainsi, le bail est plus court, le délai nécessaire au préavis est également raccourci et le montant du loyer est libre.

Dans l’offre de biens immobiliers disponibles sur le marché, choisir un bien “ancien” présente plusieurs avantages :

  • le prix d’achat est inférieur à un bien neuf (la différence varie de -10% à -20%)
  • un meilleur emplacement souvent stratégique en centre-ville ou des zones très prisées
  • une connaissance précise du bien immobilier (emplacement, montant des charges, taux de rentabilité…)
  • pas d’attente pour la livraison = pas de délais pour la location : le bien est déjà livré et parfois déjà exploité par une société de gestion, ce qui garantit de percevoir rapidement les loyers

Investissement LMNP ancien : quels sont les risques et les contraintes

Affichant des tarifs entre 20% et 40% moins élevés que dans le neuf, un bien immobilier ancien est une solution à privilégier pour les investisseurs cherchant à acquérir un logement déjà livré, bénéficiant d’une position centrale. En effet, les programmes de construction dans le neuf sont nombreux, mais les délais d’attente souvent longs et les zones d’implantation excentrées.

Choisir un bien ancien implique de prendre compte certains risques. D’une part, les biens disponibles sur le marché sont plus rares que les logements neufs. D’autre part, ces biens peuvent nécessiter des travaux d’entretien ou de rénovation, à comptabiliser de le calcul de rentabilité. Parallèlement, les frais d’acquisition à régler à l’office notarial sont bien supérieurs (7% à 8% contre 2% à 3% dans le neuf). Autant de paramètres à prendre en compte au moment de planifier sa stratégie d’investissement.

Comment sécuriser mon projet ?

L’information est la clé d’un projet sécurisé. Plus l’investisseur aura une connaissance pointue des caractéristiques du bien qu’il achète (taille, quartier, charges afférentes, charges du syndic de copropriété…), plus il pourra calculer au plus juste le taux de rentabilité. Et sur ce point, acquérir un bien ancien donne au bailleur une longueur d’avance. Le logement est déjà bâti, relié aux infrastructures, a été loué ou exploité par un gérant, ce qui permet au nouveau propriétaire d’avoir une vision précise et complète de son bien.

Je veux investir en LMNP ancien, par quoi je commence ?

Une fois qu’il a opté pour un investissement dans ce type de bien, le futur acquéreur doit commencer par :

  • faire des recherches pour définir un secteur dans lequel il souhaite investir
  • estimer son budget d’investissement pour déterminer s’il va ou non souscrire un prêt bancaire
  • définir ses objectifs de rentabilité et calculer le taux de rendement interne pour évaluer la conformité entre la rentabilité espérée et estimée