Contrairement à d’autres formes d’investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt (comme la loi Denormandie par exemple), le bonus fiscal du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas conditionné à un zonage, ni à un plafond de loyer, ni à un plafond de ressources pour le locataire, ce qui le rend facile d’accès. Découvrez en profondeur ce statut pour réussir votre investissement dans le neuf comme dans l’ancien.

Les critères pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir certains critères :

  • le bien doit être loué meublé conformément au bail choisi. Il peut s’agir d’une résidence principale du locataire, d’un bail mobilité, d’une location étudiante ou, sous conditions particulières, d’une location touristique
  • les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros ou la moitié de vos revenus globaux, sinon il est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et vous changez de statut
  • louer un bien meublé avec les équipements indispensables à la vie courante : literie, table, sièges, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine et matériel d’entretien adapté au logement
  • louer un logement décent au sens de la loi : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un bail d’habitation. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034

La fiscalité du statut LMNP

En contrepartie, l’administration fiscale prévoit un cadre fiscal avantageux avec :

  • l’application du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec un abattement forfaitaire de 50 % si les recettes locatives annuelles issues d’une location meublée longue durée ne dépassent pas 83 600 € en 2026. En clair, seule la moitié des recettes générées sera prise en compte dans le calcul de l’imposition ;
  • le régime réel, qui permet de déduire les charges liées au bien loué, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière ou certains travaux. Il permet également de pratiquer des amortissements sur le bien, le mobilier et les équipements, ce qui peut réduire le bénéfice imposable ;
  • la possibilité, dans certains cas seulement, de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien ou sur certains travaux. Cette récupération n’est pas automatique en LMNP classique : elle concerne principalement certains investissements en résidence services ou des activités assimilées à de la parahôtellerie.

En-dessous d’un certain montant de revenus annuels, l’acquéreur bénéficie d’un cadre avantageux :

  • une fiscalité allégée, notamment au régime réel grâce au mécanisme des amortissements, sous réserve d’intégrer la fiscalité applicable à la revente ;
  • la déduction des charges liées au bien loué dans le cadre de la location d’un bien meublé et décent au sens de la loi, lorsque l’investisseur opte pour le régime réel ;
  • des loyers pouvant être versés rapidement, surtout si le bien est déjà loué ou confié à un gestionnaire, sous réserve de la solidité du bail et de l’exploitant.

L’essentiel

Ces trois facteurs cumulés permettent d’aboutir à un effacement partiel, voir total des impôts sur les bénéfices générés par cet investissement.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’un LMNP au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien, sauf exceptions prévues pour certaines résidences services.

Les avantages du LMNP

En achetant “ancien”, l’investisseur a une connaissance accrue du produit :

  • le quartier dans lequel il se situe, avec ses atouts et ses défauts ;
  • les infrastructures et réseaux de transports les plus proches ;
  • le montant précis des charges afférentes au bien ;
  • un historique de rentabilité pouvant être analysé ;
  • un prix d’achat souvent inférieur au neuf, selon l’emplacement, l’état du bien et les travaux à prévoir.

En achetant un bien immobilier déjà construit, loué et géré, l’investisseur profite d’un emplacement pertinent qui a fait ses preuves et contourne ainsi les difficultés liées à la raréfaction du foncier, dans les zones très demandées.

 

 

1949 La création légale de ce statut de Loueur en Meublé Non Professionnel remonte à 1949. Il s’agit d’une des plus anciennes niches fiscales, qui n’a subi quasiment aucune modification depuis son entrée en vigueur. Les avantages associés sont liés à l’application d’une règle comptable et donc bien plus stable que les réductions d’impôt liées à des lois de défiscalisation.

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